Immobilienkauf: Nebenkosten, Fallstricke und der Weg zum Notar

Die Kaufnebenkosten realistisch einplanen

Zum Kaufpreis addieren sich stets die Grunderwerbsteuer — je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent — sowie Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent. Kommt ein Makler dazu, teilen sich Käufer und Verkäufer beim Wohnimmobilienkauf die Provision in der Regel hälftig; üblich sind insgesamt fünf bis sieben Prozent. In Summe sollten Sie 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich einkalkulieren.

Wichtig für die Finanzierung: Banken finanzieren die Nebenkosten meist nicht mit, sie sollten aus Eigenkapital stammen. Wer 400.000 Euro für eine Wohnung zahlt, braucht also schnell 40.000 bis 60.000 Euro allein für die Nebenkosten — vor jedem Euro Tilgung. Planen Sie darüber hinaus eine Reserve für Renovierung und Umzug ein, damit die Liquidität nach dem Kauf nicht auf null steht.

Objektprüfung: diese Unterlagen müssen Sie sehen

Vor jedem Angebot gehören die Kernunterlagen auf den Tisch: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne und bei Bedarf die Baugenehmigung. Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümer, Grundschulden und eingetragene Rechte Dritter wie Wegerechte oder Nießbrauch — solche Lasten können den Wert erheblich mindern. Ein seriöser Immobilienmakler stellt diese Unterlagen unaufgefordert zusammen und beantwortet Rückfragen transparent.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind zusätzlich die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die Teilungserklärung, der Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage entscheidend. Aus den Protokollen lesen Sie anstehende Sanierungen und Konflikte in der Eigentümergemeinschaft heraus. Eine niedrige Rücklage bei altem Gebäudebestand ist ein Warnsignal — Sonderumlagen können dann schnell fünfstellig werden.

Beim Haus lohnt die Begleitung durch einen Bausachverständigen, der Dach, Keller, Leitungen und Feuchtigkeit prüft. Die 500 bis 1.500 Euro für ein Kurzgutachten sind gut investiert, wenn dadurch versteckte Sanierungskosten sichtbar werden. Besichtigen Sie das Objekt mindestens zweimal, davon einmal bei Regen oder in den Abendstunden — Lärm und Feuchtestellen zeigen sich nicht bei jedem Termin.

Finanzierung: erst die Zusage, dann die Unterschrift

Unterschreiben Sie niemals einen Kaufvertrag ohne verbindliche Finanzierungszusage der Bank — eine mündliche Einschätzung des Beraters genügt nicht. Holen Sie Angebote von mindestens drei Banken oder über einen Finanzierungsvermittler ein, denn schon 0,2 Prozentpunkte Zinsunterschied bedeuten über die Laufzeit viele tausend Euro. Achten Sie neben dem Zins auf Sondertilgungsrechte und die Länge der Zinsbindung.

Als Faustregel für die Rate gilt: Warm wohnen inklusive Kreditrate sollte höchstens 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens kosten. Rechnen Sie ehrlich mit den laufenden Kosten des Eigentums — Hausgeld, Rücklagen, Versicherungen und Instandhaltung kommen zur Kreditrate hinzu. Eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent verhindert, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung unangenehm hoch bleibt.

Der Notartermin: Ablauf und Rechte

In Deutschland ist der Immobilienkauf nur mit notarieller Beurkundung wirksam — der Notar ist dabei neutraler Vermittler, nicht Berater einer Partei. Sie erhalten den Vertragsentwurf bei Verbraucherbeteiligung mindestens zwei Wochen vor dem Termin und sollten diese Frist wirklich zur Prüfung nutzen. Unklare Klauseln dürfen und sollten Sie beim Notar erfragen; Änderungen sind bis zur Beurkundung möglich.

Nach der Beurkundung sichert eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch Ihren Anspruch, bevor Sie den Kaufpreis zahlen. Fällig wird der Preis erst, wenn der Notar alle Voraussetzungen bestätigt — unter anderem die Löschung alter Grundschulden. Erst nach Zahlung und Umschreibung im Grundbuch sind Sie rechtlich Eigentümer; die Schlüsselübergabe erfolgt üblicherweise mit der Kaufpreiszahlung.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Der häufigste Fehler ist Zeitdruck: Wer sich von „drei weiteren Interessenten“ hetzen lässt, überspringt Prüfschritte und bereut später. Ein seriöser Verkäufer und Makler gewährt angemessene Prüffristen; wer das verweigert, sendet ein Warnsignal. Ebenfalls riskant sind Reservierungsvereinbarungen mit hohen Gebühren — sie binden rechtlich kaum und kosten trotzdem Geld.

Unterschätzt wird oft der Zustand der Haustechnik: Eine alte Heizung, einfach verglaste Fenster oder ein ungedämmtes Dach bedeuten praktisch eine zweite Kaufpreisrate über die kommenden Jahre. Lassen Sie sich Energieverbräuche der letzten Jahre zeigen und kalkulieren Sie Sanierungspflichten ein. Wer all das nüchtern durchrechnet und im Zweifel auch einmal Nein sagt, kauft am Ende die richtige Immobilie — nicht nur die nächstbeste.